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La Ley No. 108-05 del 23 de marzo de 2005, de Registro inmobiliario y el Reglamente General de Registro de Títulos, en sus artículos 100 y 105 respectivamente ha definido el concepto de condominio como el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, 

los que a su vez son copropietarios indivisos sobre las partes comunes.

 Características de este derecho.

- En primer lugar se trata de un derecho real principal, in rem, que permite a una persona ejercer el poder sobre un bien.

- En segundo lugar este derecho real principal involucra simultáneamente un derecho de propiedad exclusiva sobre las unidades y un derecho de co-propiedad sobre las partes comunes; o sea, que cada co-propietario, además de ser lo de su piso o apartamento, tendrá un derecho común sobre el terreno en que el edificio esté construido y sobre todo lo que sea de uso común del edificio o necesario para la existencia, seguridad y conservación. 

Importancia de un administrador en los condominios.

La ley No. 5038 sobre condominios, del 21 de noviembre del 1958, modificada por la ley 108-05, del 23 de marzo del 2005, en su artículo 9 establece: que a los fines de la buena administración y goce de las cosas comunes y por el solo hecho de quedar organizada la propiedad en la forma que establece esta ley, todos los propietarios de los pisos, departamentos, viviendas y locales del inmueble forman, obligatoriamente y de pleno derecho, un consorcio, con personalidad jurídica, que frente a los terceros y a los mismos propietarios actuará como representante legal de todos los propietarios por intermedio de un administrador.

La 3ra Sala de la Suprema Corte de Justicia en una sentencia del 21 de diciembre de 2011, núm. 22, B.J.1213., se pronunció diciendo: Ninguna otra persona que no sea el administrador puede representar al consorcio de propietarios como demandante o demandado. Es inadmisible, en consecuencia, la demanda en nulidad de deslinde interpuesta a nombre del consorcio por varios condóminos. Si bien es cierto que toda persona tiene derecho a obtener la tutela judicial efectiva, también lo es que para garantizar su efectividad debe serlo, naturalmente, en los términos establecidos por la Constitución y las leyes.

Visto el párrafo anterior podemos colegir que se hace imprescindible para una buena administración del condominio, delegar en un administrador las funciones establecidas en la norma jurídica. 

La pregunta ahora sería la siguiente: quien puede administrar el condominio?

En la práctica nos hemos encontrado con diferentes tipos de personas administrando de una manera empírica los condominio, desde ingenieros, los mismos condóminos, incluso hasta médicos., La pregunta ahora sería si realmente los resultados son exitosos? la respuesta que tenemos en más del 90 % de los caso es "No".

En nuestra humilde opinión entendemos que para que una empresa pueda ofrecer una buena administración de condominios esta debe constar con:

1- Por tener la administración de condominios un carácter normativo debe tener abogados especializados en la materia Inmobiliaria.

2- Para resolver los asuntos técnicos debe tener un departamento de servicios generales.

3- Para un manejo transparentes de los ingresos y gastos debe contar con una plataforma contable.

4- Para una gestión transparente debe tener un personal informático con capacidad de crear la interfaz en la web para que los condóminos puedan tener acceso las 24 hora / 365 días del año tanto a los eventos como a las reclamaciones, y las informaciones relacionadas al condominio en cuestión. 

Al decir en el numeral primero de este párrafo que la administración de condominios tiene un carácter normativo y que una empresa que se dedique a este servicio debe tener abogados especializados en la materia inmobiliaria, lo decimos por el artículo 102 de la ley 108-05 antes mencionada, dicho artículo da competencia a la jurisdicción inmobiliaria para conocer los asuntos jurisdiccionales cuando establece lo siguiente: El tribunal de jurisdicción original es el competente para conocer de todos los asuntos que se susciten en virtud de la ley de condominios relacionados con los derechos, cargas y gravámenes registrados, salvo excepciones prevista en esta ley.

Cuando una persona se siente mal del corazón visita un cardiólogo, lo mismo ocurre cuando son los pulmones, entonces consulta a un neumólogo y así sucesivamente, lo mismo sucede en la profesión del derecho, donde encontramos buenos penalistas, civilistas, procesalistas, otros que se especializan en vías de ejecución, en materia de familias y también en materia Inmobiliaria, por ser ésta una jurisdicción especial con sus leyes especiales y sus reglamentos.

Aquí en Inmobiliaria Lagares & Rosario, E.I.R.L. contamos con abogados especializados en la materia inmobiliaria, además ponemos a su disposición un personal técnico de servicios generales, contables e ingenieros informáticos a los fines de ofrecer un concepto integral de gestión eficaz en la administración de condominios en Santiago de los Caballeros, Republica Dominicana.

 

 

 


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